De acuerdo con el artículo 4 del Decreto Legislativo N° 1568, Régimen de la propiedad horizontal, esta se define como “el régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes”. En el ámbito español, Diez-Picazo y Gullón, comentando la Ley 8/1999, Ley de propiedad horizontal, describen este régimen como “una propiedad separada sobre los pisos o locales, o parte de ellos, de un edificio, que lleva inseparablemente unida una copropiedad con él o los demás propietarios sobre elementos comunes del edificio” (2019, p. 210).
Por otro lado, Peña Bernaldo de Quirós desarrolla el concepto de propiedad horizontal de la siguiente manera:
“Conjunto inmobiliario urbano, caracterizado porque las distintas viviendas y locales que constituyen el objeto de las propiedades separadas, se integran, junto con los elementos, instalaciones y servicios comunes, en un mismo edificio, formando desde el punto de vista estructural una inescindible unidad. A esta situación fáctica también responde la edificación compuesta por varios bloques de viviendas cuando entre ellos exista la correspondiente dependencia en el orden arquitectónico y urbanístico”
De este modo, el régimen de propiedad horizontal se configura como un sistema que combina la propiedad exclusiva de unidades inmobiliarias con la copropiedad de bienes y servicios comunes necesarios para su funcionamiento. Además, es fundamental que cada bien de propiedad exclusiva sea independiente, lo que implica que disponga de acceso directo a la vía pública o a través de las áreas comunes, asegurando así la funcionalidad y autonomía de cada unidad dentro del conjunto.
Los antecedentes históricos de la propiedad horizontal, a diferencia de muchas instituciones de los derechos reales, no tienen su origen necesariamente en el derecho romano; principios fundamentales como “solo cedit” y “dominus soli est coeli et inferorum vel usque ad infera” sugieren que esta figura jurídica era ajena a él. No obstante, algunos estudiosos argumentan que ciertos elementos distintivos de la propiedad horizontal pueden encontrarse en un texto de Papiniano y en fragmentos de los escritos de Ulpiano. Esto sugiere que esta institución podría no ser tan reciente como se ha afirmado (Batlle Vasquez en Bendersky, M. 1964, p. 17). En este sentido, el texto de Papiniano mencionaba:
“He aquí las palabras del jurisconsulto: 'tenía uno dos casas que tenían un mismo techo y las legó a dos personas diferentes; dije, porque me parecía lo más cierto, que el techo pudiera ser de los dos, de tal forma, que ciertas partes del mismo fuesen privativas de cada uno; pero que no tenían acción recíproca para prohibir que las vigas de una estuvieran dentro de la otra parte. No influye para nada que las casas se legasen a ambos puramente o a uno de los interesados bajo condición'”.
Por otro lado, el fragmento de Ulpiano expresaba:
"Si alguien transmite parte de una casa o de un fundo, no le puede imponer servidumbre porque ésta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero si se dividió el fundo en partes, y así, pro diviso, transmitió las partes, se le puede a una y otra imponer servidumbre, porque no es 'la parte de un fundo sino un fundo. Lo mismo se puede decir de los edificios si el dueño dividiere, como hacen muchos, la casa en dos, edificando una pared en medio; pues en este caso, se tienen por dos casas”
Sin embargo, se ha señalado que el verdadero origen de la propiedad horizontal, con sus características distintivas, puede rastrearse hasta la Edad Media (Bendersky, M. 1964, p. 18-19). Durante este periodo, la necesidad de protección llevó a la construcción de murallas que rodeaban las ciudades, limitando su expansión territorial. Ante el crecimiento de la población, surgió la necesidad de compartir las viviendas, así como de coordinar las actividades para su mantenimiento y conservación, estableciendo las bases de este régimen de convivencia y administración compartida.
Más adelante, según relata Racciatti, en Rennes, la división horizontal cobró relevancia tras un devastador incendio en 1720 que arrasó con más de 850 viviendas y dejó a unas 8.000 personas sin hogar. Ante la necesidad de reconstrucción, y siguiendo las directrices del urbanista Gabriel, se optó por edificar construcciones altas en los espacios reducidos que quedaban disponibles. Los afectados formaron comunidades de tres o cuatro familias, organizando los inmuebles en pisos o departamentos. Este modelo, eficiente y práctico, no solo resolvió una crisis habitacional, sino que se consolidó y expandió, especialmente en propiedades indivisas que posteriormente fueron fraccionadas mediante testamentos o particiones hereditarias (en Bendersky, M. 1964, p. 19).
Todos estos antecedentes culminaron en la incorporación de la primera mención normativa de la propiedad horizontal en el artículo 664 del Código de Napoleón de 1804. Este precepto, posteriormente derogado el 30 de junio de 1938 mediante la Ley 1938-06-28, establecía lo siguiente:
“Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan el modo de reparaciones y reconstrucciones, estas deben hacerse de la siguiente manera:
Las paredes principales y el techo están a cargo de todos los propietarios, cada uno en proporción al valor del piso que le pertenece.
El propietario de cada piso se encarga del suelo correspondiente a su nivel.
El propietario del primer piso construye la escalera que conduce a él; el propietario del segundo piso continúa la escalera desde donde termina la del primer piso hasta sus apartamentos; y así sucesivamente”.
La propiedad horizontal ha sido regulada a lo largo de los años en varios países. En el caso de España, esta institución estaba inicialmente regulada por el artículo 396 del Código Civil español. Posteriormente, esta disposición fue modificada por la Ley de 26 de octubre de 1939, la cual a su vez fue reformada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, y finalmente fue sustituida por la Ley 8/1999, actualmente conocida como Ley de Propiedad Horizontal, regulando de forma especial lo dispuesto en el artículo 396 del Código. Por otro lado, en Argentina, el régimen de propiedad horizontal estuvo regulado inicialmente por la Ley 13.512 de 1948. Sin embargo, con la promulgación del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, esta figura jurídica se incorporó a dicho cuerpo normativo, abarcando los artículos 2037 al 2072. En el caso de Perú, la propiedad horizontal estaba regulada en el Título III de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, promulgada en 1999. Sin embargo, con el objetivo de adecuarse a las nuevas necesidades de las viviendas multifamiliares y edificaciones en general, se ha realizado cambios a través del Decreto Legislativo N° 1568, dando paso al nuevo Régimen de Propiedad Horizontal, una legislación más especializada en la materia. No obstante, aunque este nuevo régimen ha sido aprobado, aún no está vigente, ya que su implementación requiere la publicación de su reglamento. Por el momento, la ley anterior sigue siendo aplicable en Perú.