¿Debemos permanecer en el sistema consensual?
El
sistema registral surge de la necesidad de hacer pública la circulación de
bienes, a través de un sistema de información que garantice seguridad jurídica
y, sobre todo, certeza en dos momentos clave: antes de la adquisición, al
identificar al titular del bien (en el sistema peruano, esta titularidad puede
ser formal o aparente), así como las cargas o gravámenes que lo afectan; y
después de la adquisición, ofreciendo al titular inscrito una protección frente
a terceros[1].
En
el Perú, se sigue el sistema declarativo, en el cual la inscripción registral
no es un requisito indispensable para la constitución del derecho de propiedad.
La propiedad se transfiere mediante la simple tradición en el caso de bienes
muebles (art. 947 del Código Civil), o con el acuerdo de voluntades en el caso
de bienes inmuebles (art. 949 del Código Civil).
No
obstante, el uso de este sistema no está exento de complicaciones, lo que ha
llevado a la promulgación de normas que ofrecen soluciones e incentivan la
inscripción registral. Por ejemplo, los artículos 1135 y 2022 regulan
situaciones de conflicto por mejor derecho de propiedad; el artículo 2014
establece la fe pública registral; y el artículo 2016 consagra el principio de
prioridad registral.
Este
sistema ha sido objeto de debate por parte de juristas peruanos. Mientras
algunos defienden la permanencia del sistema consensual, otros abogan por un
cambio hacia un sistema constitutivo. A continuación, se analizarán las
ventajas y desventajas de ambos sistemas, a fin de determinar cuál se adapta
mejor al contexto peruano.
1.
Sistema
declarativo
En
el sistema declarativo el derecho real nace con prescindencia de la
inscripción, pero esta tiene el efecto de eliminar cualquier obstáculo para que
se produzca la plena efectividad del derecho transmitido[2].
Es decir, cuando dos personas acuerdan la compraventa de un departamento, el
derecho real de propiedad se transfiere inmediatamente por el consentimiento
traslativo, aun cuando el pago completo del precio no se haya efectuado. Y, si
el comprador actúa de manera diligente e inscribe su propiedad en el Registro,
obtendrá la seguridad jurídica que este proporciona.
Una
de las ventajas más destacadas de este sistema es su flexibilidad en la
circulación de bienes, ya que no impone obstáculos innecesarios tanto para la
compra como para la venta. La inscripción registral, en este contexto, queda
relegada a un medio probatorio en caso de disputas, lo que facilita las
transacciones.
Se
argumenta que la aplicación del sistema declarativo es útil en sociedades
pequeñas, donde la publicidad registral no es indispensable. En estos
contextos, dado que los miembros de la comunidad se conocen entre sí, el
traspaso de un bien de una persona a otra es evidente para terceros, lo que
hace innecesaria la formalización registral para reconocer el aparente cambio
de propietario. Asimismo, investigar sobre quién recae el dominio del bien
resulta mucho más sencillo en estos entornos[3].
Sin
embargo, el sistema declarativo se vuelve más complejo en sociedades modernas,
donde la masiva transferencia de propiedad carece de la publicidad adecuada.
Además, las diversas formas de contratos reales no garantizan que quien posee
un bien sea necesariamente su propietario. En este contexto, el Registro
adquiere una función crucial, proporcionando la información necesaria sobre los
cambios de titularidad y ofreciendo mayor seguridad jurídica respecto a las
modificaciones en la propiedad.
2.
Sistema
constitutivo
Por
otro lado, el sistema constitutivo establece que el derecho real solo surge en
el momento de la inscripción registral, añadiendo un requisito adicional a los
ya existentes para la transferencia de propiedad. No basta con el simple
acuerdo entre las partes en el caso de bienes inmuebles, ni con la tradición en
el caso de bienes muebles; es indispensable la inscripción en el Registro.
Así,
si dos personas acuerdan la compraventa de un departamento, el comprador paga
el precio total y reside en el inmueble, pero nunca se procede a inscribir la
propiedad, según este sistema, el derecho de propiedad seguiría perteneciendo
al vendedor, aun cuando este se haya desprendido voluntariamente del bien en su
totalidad.
Este
sistema, formalista y estricto, presenta algunas ventajas en su aplicación. Una
de ellas es la protección frente a fraudes y doble venta, ya que la propiedad
solo se transfiere mediante la inscripción, lo que otorga mayor confiabilidad
al Registro. De este modo, quien aparezca como propietario registrado será el
verdadero titular del derecho, facilitando la identificación del propietario
sin posibilidad de confusión. Además, la publicidad registral y la
obligatoriedad de la inscripción ofrecen una mayor protección al adquirente, al
garantizar la transparencia en las transacciones.
3.
Comparativa
Las
principales razones por las que se destaca la importancia del sistema
constitutivo radican en la seguridad jurídica que proporciona y la facilidad
investigativa que ofrece al adquirente para identificar al propietario real. En
contraste, el sistema declarativo no siempre brinda un respaldo efectivo para
que el adquirente pueda verificar con certeza a quién está comprando.
En
caso de conflicto, ambos sistemas protegen de manera similar al comprador
diligente, ya que en ambos se prefiere al titular que inscribe primero. Sin
embargo, el sistema declarativo presenta una ventaja sobre el constitutivo al
ofrecer mayor flexibilidad formal, debido a que, bajo condiciones de igual
seguridad jurídica, un esquema más flexible resulta más práctico.
Por
lo tanto, si ante supuestos conflictivos ambos sistemas ofrecen la misma
solución, pero uno de ellos exige mayor formalidad, ¿cuál es la razón para
seguir el camino del sistema constitutivo? Es posible que quienes defienden
este enfoque lo hagan pensando en la complejidad y diversidad de transacciones
en sociedades modernas, como lo es en la sociedad alemana que tanto citan, lo
que podría dificultar la correcta publicidad de la transferencia de propiedad.
Sin embargo, en el ámbito nacional, esta justificación no siempre es válida.
Hay zonas del país que no cuentan con las condiciones necesarias para
implementar un sistema formalista, ya sea por la falta de oficinas cercanas de
registros públicos, notarios o jueces de paz, o porque no se concibe la
inscripción como un paso esencial para transferir la propiedad. El
consentimiento traslativo no es una figura reciente creada por el legislador,
sino una costumbre que se ha practicado durante siglos. Por ello, resulta
inconcebible declarar nulos todos los contratos de compraventa por la simple
falta de inscripción.
Además,
si el sistema constitutivo da tanta relevancia a la inscripción como garantía
de seguridad, ¿qué sucedería en los casos de prescripción adquisitiva? ¿Cuándo
el que prescribe será considerado propietario? ¿Al cumplirse los requisitos del
artículo 950 del Código Civil o se deberá añadir la inscripción como requisito
adicional? Pero, ¿cómo podrá inscribirse una propiedad si aún no se es
considerado propietario? De no inscribir la propiedad, no se podría disponer de
ella en el futuro, ya que el prescribiente no aparecería como titular en el
Registro. Entonces, ¿dónde queda la seguridad jurídica que se atribuye al
Registro en estos casos?
Finalmente,
los defensores del sistema constitutivo suelen insistir en la mala fe y las
posibles artimañas del vendedor, como si fuera un rasgo inherente al ser
humano, mientras que asumen, al mismo tiempo, que el comprador actúa con poca
diligencia. Sin embargo, no siempre es así; la buena fe se presume, y la mala
fe debe probarse. Es cierto que el ser humano no es perfecto y que en ocasiones
ocurren conductas que atentan contra el orden social, razón por la cual existe
el derecho. No obstante, en el caso que nos ocupa, no podemos llegar al extremo
de presumir siempre el mal actuar del vendedor y glorificar la inscripción como
una garantía absoluta. Incluso los registros no están exentos de
falsificaciones, lo que generaría incertidumbre constante sobre si hemos
comprado a la persona correcta.
4.
Conclusión
Por
todo lo expuesto, concluyo que el sistema más adecuado a la realidad nacional
actual es el sistema declarativo, debido a sus múltiples ventajas:
·
Mayor
flexibilidad en la transferencia de bienes: El sistema declarativo facilita la
circulación de bienes al no requerir formalidades adicionales como la inscripción
para que se transfiera la propiedad, lo que hace que las transacciones sean más
rápidas y sencillas.
·
Adecuado
para zonas rurales y pequeñas comunidades: En contextos donde los miembros de
la comunidad se conocen, el sistema declarativo resulta eficiente, ya que no es
necesario inscribir la propiedad para reconocer el cambio de titularidad, lo
que ahorra tiempo y recursos.
·
Menor
carga burocrática: Al no hacer obligatoria la inscripción para que surja el
derecho de propiedad, el sistema declarativo evita trabas burocráticas,
permitiendo que las transacciones se completen con el simple acuerdo de
voluntades o la entrega del bien.
·
Protección
jurídica suficiente con mecanismos existentes: El sistema declarativo,
combinado con normas como la fe pública registral o sobre el mejor derecho de
propiedad, proporciona suficiente protección al adquirente sin necesidad de
imponer la inscripción obligatoria para que el derecho sea efectivo.
·
Equilibrio
entre seguridad y facilidad de transacción: En caso de conflicto, el sistema
declarativo protege al comprador diligente que inscribe primero, lo que
demuestra que ofrece un equilibrio adecuado entre flexibilidad y seguridad
jurídica, sin imponer cargas innecesarias.
Sin
embargo, no podemos descartar la posibilidad de adoptar el sistema constitutivo
en el futuro. Las desventajas que presenta el sistema declarativo, como la
falta de publicidad adecuada en ciertas circunstancias, no deben ser ignoradas.
Con el avance tecnológico y la digitalización de muchos procesos, sería
razonable considerar una mejora en el ámbito registral, promoviendo una mayor
cobertura y accesibilidad del registro a nivel nacional. Además, fomentar una
cultura registral más sólida permitiría que el uso del sistema registral fuera
más común y eficaz. Si se lograran estos avances, la implementación de un
sistema constitutivo podría volverse una opción viable y beneficiosa para
mejorar la seguridad jurídica en el país.
[1] Gonzales Barrón, Gunther. Los
Principios Registrales en el Conflicto Judicial, Legales ediciones, Lima
2014, p. 45.
[2] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado
de Derechos Reales, t. II, 3ra. edición, Juristas editores, Lima 2013, p.
1273.
[3] Borda, Guillermo A. Manual de
Obligaciones, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2013, p. 188.